Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai thế nào là đúng quy định?

Thời gian gần đây, nhiều người mua nhà phản ánh việc bị yêu cầu ký các “văn bản thỏa thuận”, “giữ chỗ”, “vay vốn”, “đặt cọc qua môi giới” trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã có ý kiến chính thức, dẫn chiếu cụ thể các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để người dân đối chiếu và phòng tránh rủi ro pháp lý. Việc hiểu đúng quy định về đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai là yếu tố then chốt giúp người mua tránh mất tiền, tránh hợp đồng vô hiệu và hạn chế tranh chấp kéo dài.

1. Những hành vi bị nghiêm cấm khi bán nhà hình thành trong tương lai

Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, pháp luật nghiêm cấm các hành vi sau:

• Kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật
• Cố ý cung cấp thông tin sai lệch, không công khai thông tin về dự án
• Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong hoạt động kinh doanh bất động sản
• Thu tiền của khách hàng không đúng quy định, đặc biệt với nhà ở hình thành trong tương lai
• Sử dụng tiền thu từ người mua sai mục đích, không phục vụ xây dựng dự án

Những hành vi này dù được “ngụy trang” dưới tên gọi là thỏa thuận dân sự, giữ chỗ hay hợp đồng vay vốn thì vẫn có thể bị coi là trái luật.

2. Khi nào dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phép nhận đặt cọc?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Các điều kiện cơ bản bao gồm:

• Có quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu công trình
• Đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai
• Đáp ứng đầy đủ điều kiện tại các Điều 14, 23, 24, 31, 35 của Luật

Nếu dự án chưa đủ điều kiện, mọi hình thức thu tiền từ khách hàng đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

3. Quy định quan trọng: Đặt cọc tối đa chỉ 5% giá bán

Một trong những điểm mới quan trọng nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là siết chặt tiền đặt cọc.

Cụ thể:

• Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
• Chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh
• Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, không được mập mờ
• Không được thu cọc dưới danh nghĩa vay vốn, giữ chỗ hay phí tư vấn

Mọi thỏa thuận yêu cầu khách hàng đặt cọc 20%, 30%, thậm chí 90–100% giá trị căn hộ đều trái với tinh thần và quy định của luật.

4. Chủ đầu tư không được ủy quyền cho môi giới ký hợp đồng đặt cọc

Theo khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác
• Không được để môi giới ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua nhà ở
• Không được để môi giới đứng ra thu tiền thay chủ đầu tư

Vai trò của môi giới bất động sản chỉ bao gồm:

• Tìm kiếm khách hàng
• Cung cấp thông tin
• Hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng

Môi giới không có quyền thu tiền đặt cọc hoặc ràng buộc nghĩa vụ mua bán với khách hàng.

5. Văn bản “thỏa thuận giữ chỗ” có thể là hợp đồng trá hình?

Trong thực tế, nhiều văn bản thỏa thuận được lập với các đặc điểm sau:

• Yêu cầu khách hàng nộp tiền theo lộ trình lên đến 100% giá trị sản phẩm
• Ràng buộc phải ký hợp đồng mua bán, nếu không sẽ mất cọc hoặc bị phạt
• Chuyển tiền qua các “tài khoản chỉ định” không rõ bản chất
• Một phần tiền do môi giới giữ lại dưới danh nghĩa phí tư vấn

Về bản chất, các văn bản này có thể được xem là:

• Hợp đồng đặt cọc trá hình
• Hình thức huy động vốn trái phép
• Giao dịch nhằm lách luật khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán

6. Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu theo Bộ luật Dân sự

Theo Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự sẽ vô hiệu nếu:

• Nội dung, mục đích vi phạm điều cấm của luật
• Giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác trái pháp luật

Nếu văn bản thỏa thuận thực chất nhằm thu tiền mua nhà khi chưa đủ điều kiện, thì nguy cơ bị tuyên vô hiệu là rất cao. Khi đó, việc đòi lại tiền sẽ gặp nhiều khó khăn và tranh chấp kéo dài.

7. Người mua nhà cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

Trước khi ký bất kỳ văn bản nào, người mua nên:

• Kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của dự án
• Không đặt cọc quá 5% giá bán
• Không chuyển tiền qua môi giới hoặc tài khoản không rõ mục đích
• Không ký thỏa thuận có điều khoản phạt cọc bất hợp lý
• Tham vấn luật sư chuyên bất động sản trước khi giao dịch

Việc cẩn trọng ngay từ đầu giúp người mua tránh mất tiền và tránh tranh chấp pháp lý kéo dài nhiều năm.